Cuando se compra una casa antigua, especialmente una casa de pueblo, es habitual que surjan dudas sobre el tipo de intervención necesaria. ¿Hay que reformar, rehabilitar o incluso restaurar?

Estos términos se utilizan a menudo como si fueran equivalentes, pero no significan lo mismo, ni desde el punto de vista técnico ni desde el legal. Aclarar estas diferencias desde el inicio es clave para tomar buenas decisiones y evitar errores en el planteamiento de la obra.

¿Por qué la confusión entre reformar y rehabilitar?

La confusión entre estos términos, e incluso otros parecidos, es muy comprensible. Son conceptos similares y ni siquiera los principales documentos técnicos y legales coinciden plenamente en sus definiciones.

Aun así, entender cómo se utilizan estos términos en el ámbito arquitectónico ayuda a saber qué tipo de obra necesita realmente una casa antigua.

Qué se considera rehabilitación según los documentos oficiales

Definición según el Ministerio de Fomento

El Ministerio de Fomento define la obra de rehabilitación como una obra mayor que, a diferencia de la obra de nueva planta, no da lugar a un edificio nuevo, sino que actúa sobre uno existente, con independencia de que haya demoliciones parciales o no.

Dentro de las obras de rehabilitación, distingue dos tipos: las de ampliación y las de reforma y/o restauración.

Obra de ampliación

Cuando se aumenta la superficie construida incorporando nuevos elementos estructurales. En estos casos, la ampliación puede ser:

• Vertical, añadiendo una nueva planta sin ocupar más suelo
• Horizontal, aumentando la ocupación en el terreno

Obra de reforma y/o restauración

Cuando no varía la superficie construida, pero el edificio sufre modificaciones que:

• afectan a algún elemento estructural
• incorporan dotaciones previamente inexistentes

De aquí se deduce que, en muchos casos, reformar o restaurar forman parte del concepto de rehabilitación.

Definición según el Código Técnico de la Edificación (CTE)

El CTE define la rehabilitación haciendo referencia a las siguientes intervenciones:

• Adecuación estructural
• Adecuación funcional
• Remodelación de edificios de viviendas que modifique número o superficie

Aunque menciona la reforma, no la define de forma específica, lo que contribuye a la ambigüedad.

Otras referencias en normativa

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) tampoco aclara con precisión la diferencia entre reformar y rehabilitar, y engloba estas actuaciones bajo el concepto genérico de intervención.

Intervenciones en la edificación: un enfoque arquitectónico

Vamos a intentar aclarar las diferencias entre conceptos como reformar, rehabilitar y restaurar. Cualquier actuación o intervención que se lleve a cabo en un edificio y que modifique sus características técnicas o funcionales, lo deberá hacer con un enfoque arquitectónico, considerando el edificio globalmente como:

• Documento histórico, si tiene valor histórico-artístico
• Conjunto de locales funcionales, en relación con su uso y su habitabilidad
• Objeto físico construido, si tiene que ver con su integridad física y estructural

Según el ámbito sobre el que se actúe, estaremos hablando de restauración, rehabilitación, reparación o reforma.

Qué significa restaurar un edificio

Por regla general, no es un término adecuado para viviendas habituales, salvo en edificios (o partes de edificios) con un claro valor patrimonial.

Qué significa rehabilitar una casa antigua

La habitabilidad es una de las características más importantes en la arquitectura, ya que la inmensa mayoría de edificios son construidos para ser habitados. La habitabilidad es un concepto complejo, ya que engloba muchos aspectos diferentes, como la integridad estructural, la salubridad y los ruidos, pero dependerá siempre del uso que se le da al edificio.

Si estás valorando intervenir en una vivienda tradicional, aquí explicamos en detalle qué implica rehabilitar una casa de pueblo y cómo se aborda correctamente.

Qué significa reparar

Reparar es arreglar algo que está roto o deteriorado. En estos casos, se trata de actuaciones puntuales destinadas a:

• Recuperar la integridad física, normalmente de una parte del edificio
• Corregir patologías concretas

Estas actuaciones pueden afectar a la habitabilidad (por ejemplo, en caso de rotura de algún conducto, de grietas importantes o rotura de una cubierta) o no (por ejemplo, en caso de deterioro de un acabado o levantamiento de un pavimento) y, por supuesto, pueden formar parte de una rehabilitación más amplia.

Qué se entiende realmente por reforma

La reforma es el término más utilizado, pero el menos definido técnicamente.

Según la RAE, reformar es introducir una innovación o mejora y esto implica que:

• No responde necesariamente a una necesidad técnica
• Suele estar vinculada a renovación estética o actualización

Como ejemplos más habituales encontramos:

• Reformas de cocina o baño
• Cambios de distribución no obligatorios
• Cambios de estilo
• Sustitución de acabados o materiales

Por regla general, la reforma suele ser parcial y de menor alcance que la rehabilitación, que habitualmente es global y afecta a muchos elementos.

Conclusión: usar bien los términos ayuda a decidir mejor

Reformar, rehabilitar, reparar o restaurar no son lo mismo y entender estas diferencias permite:

• Definir correctamente el alcance de la obra
• Saber si es necesario proyecto técnico
• Evitar errores de planteamiento

Especialmente cuando se trata de rehabilitar una casa de pueblo, utilizar el término adecuado no es una cuestión semántica, sino técnica.